發佈日期：2023/01/11
【聯合新聞網／ 綜合報導】
「平均地權條例」部分條文修正案，1月10日上午在立法院副院長蔡其昌敲槌下正式三讀通過。立法院祭出5大措施遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5000萬元。究竟什麼是「平均地權條例」？修正案的修法內容有哪些？哪些人會被影響？聯合新聞網整理出修法始末、影響面向和各界看法，帶讀者完整搞懂。
●什麼是「平均地權條例」？
平均地權是我國土地政策最高指導原則，「平均地權條例」是土地法的特別法，其前身為「實施都市平均地權條例」。
根據內政部地政司資料顯示，自1949年國民政府遷台後，推動一連串土地改革如375減租、耕者有其田等。隨著經濟繁榮帶動都市土地價格上漲，政府遂於1954年制定「實施都市平均地權條例」，規定自1956年起，在台灣各大都市實施平均地權。
不過，由於平均地權的實施範圍僅以「都市土地」為限，導致都市以外的土地漲價、全部歸私，成為牟取不法暴利之對象。因此，政府決定擴大「平均地權」實施範圍，改為不分地區全面實施，1977年更名為「平均地權條例」。
●「平均地權條例」修正案休了哪些法？
「平均地權條例」被稱為史上最重打炒房措施。為遏止預售屋炒作亂象，內政部於2021年11月底研擬啟動修法，12月9日通過修法草案。2022年4月7日，行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請立法院審議。2022年12月21日完成初審，今年1月10日完成三讀。本次修法五大重點如下：
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
●「平均地權條例」修正草案何時上路？
過去，內政部代理部長花敬群曾表示，若順利三讀，且三讀版本變化不大的情形下，希望有機會在三個月內實施，「愈快愈好」。
隨著修法三讀通過，五重拳之一的「重罰炒作行為」規定，將在蔡總統公布修正後生效施行。至於其餘四項規定包含限制換約轉售、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制和解約申報登錄，內政部表示皆要在完成子法擬定後，再報請行政院核定施行日期。因此目前還沒有明確的上路時程。
●哪些人會被影響？
買預售屋、新成屋和中古屋的人都會受到影響。
如果你是要買來自住，自然沒有影響。如果你是投資客、炒房團、代銷、仲介，將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制，因為政府的目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制，導向自住、長期置產。同時，也要限制預售及成屋的短期投資行為，嚴懲炒房，消弭房價上漲預期。
另外，私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制，日後購屋必須事先申請許可，杜絕私法人炒房。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，這次修法對房市衝擊相當大，幾乎斷送投資客炒房多數管道，一旦發布實施，未來想炒房難度將大幅攀升。屆時，預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子，這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時，市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。
●若不得已要將房屋換約轉售 有可排除在外的特殊寬容情形嗎？
「平均地權條例」修正案第一項「限制換約轉售」，子法將納入可排除在外的特殊寬容情形。民眾購屋後，若出現這四種情形將可排除在外，分別為買房簽約後受到強制執行、非自願失業等重大事故、因病需療養、重大變故無力償還。
●專家怎麼看？
◎鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰：
「平均地權條例」通過，年輕人最關心究竟房價會不會跟著下來。賴正鎰表示，房市已經在去（2022）年第1季開始就慢慢走下坡，且房地合一稅就有打到房，加上升息、台股跟著跳水等衝擊，已大幅衝擊房市信心，房價和買氣早就下滑了，因此他認為「平均地權條例」修法通過後，房市會呈現量縮持平，因為「該跌都跌完了」。
◎房產趨勢專家李同榮：
房產趨勢專家李同榮針對於平均地權修法打炒房進行模擬，認為會有四大後遺症，分別是：一、大建商穩如泰山，小建商雞飛狗跳；二、都更將再死一次；三、助漲都會低總價市場與租賃市場；四、執法單位人仰馬翻。
◎台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：
修法通過後，預售屋市場正式進入冷靜期，整體房市將會出現四大現象：
第一、預售和成屋價差縮小：由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距；
第二、豪宅市場交易量縮：觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，往後高資產族購屋的操作空間不再，置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗；
第三、高槓桿型建商淡出：修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場；
第四、資金走向避險型產品：區位條件佳者、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為修法後的法人置產重點。
◎《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡：
平均地權條例通過，市場預期房價可能緩跌，不過由近幾年預售房價漲幅評估，目前預售價格降幅至少要超過2~3成，才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準，平均地權條例修正草案通過後，房價受衝擊而下修的幅度能否抵銷資金潮的漲幅，仍待觀察。
她分析，政府打炒房態度明確，讓投資性買盤縮手，但抗通膨置產及自用需求仍不畏風雨，且基於自用需求，購屋主力轉至生活機能較佳的地段，因此去（2022）年各建案開價仍創新。
◎住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨：
由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤已經於去年7月之前移轉，若想在目前市況不佳時轉單，並不容易。
她說，許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。
再以中長期來看，除之前討論的預售屋不能買賣外，最受爭議的莫過於禁止私法人購屋。除實務上執行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，可能會需要內政部不斷解釋。
至於房價是否下跌，據她觀察，目前房市因為景氣關係已經處於下跌波段，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權條例「一槍斃命」。
●民眾觀點
◎六都受訪民眾
立法院通過「平均地權條例」修正草案，但六都不少民眾都指出，投資客炒作、原物料成本增高，房價未見明顯下跌，就算稍降一點，一般上班族、小資族仍負擔不起，且台灣常常是法律訂得嚴，卻沒強力執行。
◎PTT網友
有一名網友好奇問「平均地權通過後，房價真的會跌嗎？」對此，多數網友認為「沒有囤房稅打房，房價就不會跌」、「最多小跌一點，之後又會開始漲價」、「沒實坪制、囤房稅的話，就是打假球、做樣子而已」。
另外，有人拋問「預售屋之後會不會式微」，指出預售屋3大缺點「買了不能退、不能轉賣，又要蓋4~5年有不確定的風險」，並好奇這項政策是否會影響預售屋成交。對此，網友看法不一，有人說「預售屋不會式微，是小建商準備死光」，也有人覺得「本來預售屋就是炒房制度，不炒房的話買預售屋只有缺點」、「預售屋本來就是讓建商把風險降到最低的玩法」。
資料來源：聯合新聞網／ 綜合報導